Wie läuft die Zwangsvollstreckung einer Immobilie eigentlich ab?
- Ein Gerichtsvollzieher stellt Ihnen den rechtskräftigen Vollstreckungstitel Außerdem muss das Amtsgericht die Beantragung der Zwangsversteigerung durch den Gläubiger bewilligen.
- Ein gerichtlicher Sachverständige schlägt Ihnen einen Termin für die Besichtigung Ihrer Immobilie vor. Diesem Termin können Sie nur widersprechen, wenn Sie dies sachgerecht begründen, z. B. durch einen Arztbesuch oder einen bereits gebuchten Urlaub.
- Der Sachverständige nimmt bei der Ortsbesichtigung Ihre Immobilie in Augenschein und notiert sich sowohl wertsteigernde als auch wertmindernde Merkmale. Auch die Gläubiger sind bei diesem Termin anwesend.
- Sie erhalten das Verkehrswertgutachten, das die Bewertung des Sachverständigen enthält. Studieren Sie dieses aufmerksam, um sicherzugehen, dass Ihre Immobilie wirklich fair bewertet und keine wertsteigernden Aspekte übersehen wurden. Das Gericht gewährt Ihnen in der Regel bis zu drei Wochen, um Änderungswünsche am Gutachten vorzutragen.
- Das Amtsgericht beschließt den Verkehrswert Ihrer Immobilie, wobei es sich meist auf das Gutachten stützt.
- Der Versteigerungstermin wird festgelegt (meist drei bis sechs Monate nach Verkehrswertbeschluss) und Sie werden schriftlich über die Terminbestimmung informiert.
- Der erste Versteigerungstermin findet statt, es ist jedoch selten, dass die Immobilie bereits an diesem Tag den Besitzer wechselt.
- Es folgen weitere Versteigerungstermine (selten mehr als drei), bis Ihre Immobilie schließlich veräußert wird.
In jeder Krise steckt ein Stück Neuanfang. Max Frisch wird der Satz zugeschrieben: „Krise ist ein produktiver Zustand. Man muss ihm nur den Beigeschmack der Katastrophe nehmen.“ Im Fall einer Krise nehmen wir uns die Zeit, die Ausgangslage kritisch und gründlich zu untersuchen, um dann mit Ihnen zusammen eine juristisch tragbare und kaufmännisch vernünftige Lösung zu erarbeiten. Insbesondere im außergerichtlichen Kontext und vor allem in der Wirtschaftsmediation verhelfen wir mit über 20 Jahren Erfahrung zu Lösungsvorschlägen.
Eng mit dem Darlehensrecht und dem Sicherheiten Recht ist im Falle einer Verwertung zwecks Liquidierung von Vermögenswerten die Zwangsvollstreckung verbunden.
Dem Eigentümer stehen im Falle einer Zwangsvollstreckung wichtige Rechtsmittel zur Verfügung, die genutzt werden sollten.
In dem Fall, in dem wir auf der Seite des Eigentümers der beliehenen Sache oder Immobilie mandatiert sind, gilt es eine starke, durchsetzungsfähige Verteidigung aufzubauen. Ziel muss es sein, die Verwertung dauerhaft abzuwenden. Die Verteidigung muss rechtzeitig und fristgerecht aufgebaut sein, bevor es zu einer Verwertung kommen kann. Wer abwartet, bis die Verwertung beginnt, um dann noch „zu retten, was zu retten“ ist, läuft Gefahr, bereits sinnlos wesentliche Rechtsmittelchancen vertan zu haben.
Auch im Erbfall kommt es zur freiwilligen, manchmal auch unfreiwilligen Verwertung einer Immobilie. Hier erweist sich die Kanzlei FF FinanzRecht® – auch in der Rolle als Testamentsvollstrecker – als schützendes Schild für die Erben, soweit dies auch im Sinne des Erblassers oder der Erblasserin ist.
Im Fall einer Zwangsverwertung eines verpfändeten Aktiendepots, einer als Sicherheit begebenen Immobilie oder anderer Sicherheiten stehen wir mit Mandatierung zur Abwehr und Abwendung u.a. mit folgenden Rechtsmitteln zur Seite:
- Wenn der Sicherungsnehmer ein Aktiendepot oder eine Sachsicherheit verwerten will, kommt zunächst für eine sofortige Sicherung eine einstweilige Verfügung sowie eine Leistungsklage auf Unterlassung der Verwertung in Betracht, wenn ein unmittelbar bevorstehender Verkauf oder ein drohender irreversibler Eigentumsverlust bevorsteht.
- Einstweiliger Vollstreckungsschutz nach § 769 ZPO
- Vollstreckungserinnerung nach § 766 ZPO
- Sobald eine Immobilie auf dem Spiel steht, sind weitere Rechtsmittel empfehlenswert: Antrag auf Einstellung der Zwangsversteigerung nach § 30a Zwangsversteigerungsgesetz (ZVG)
- Bei bestimmten Verfahrensschritten Befangenheitsantrag nach § 42 Zivilprozessordnung (ZPO)
- Vollstreckungsschutzantrag nach § 765a ZPO
- Vollstreckungsabwehrklage, auch als Vollstreckungsgegenklage bekannt, nach § 767 ZPO
Vor allem ist es wichtig zu wissen, welche Maßnahmen und Rechtsmittel ein Sicherheitengeber während des Zwangsversteigerungsverfahrens anwenden bzw. einlegen können und wann dies jeweils sinnvoll ist. Hierzu erarbeiten wir in enger Abstimmung mit dem Sicherungsgeber einen strategisches Notfallkonzept aus und setzen es im Weg eines durchsetzungsbewährten Rechtsmittels um. Als Rechtsanwalt ist es geboten, Formfehler beim Zwangsvollstreckungsverfahren aufzudecken, wichtige Anträge fristgerecht zu stellen und dabei zu helfen, so die Zwangsversteigerung womöglich noch abzuwenden.
